토지보상심사 관련해서 컴퓨터에서 작년에 쓴 손편지 발견!! 보상 평가가 수행되는 방법은 절차적으로 설명됩니다.
1. 감정요청 무더운 여름이 시작될 무렵, 담보평가, 토지보상, PF컨설팅, 데스크컨설팅 등 바쁜 일정을 보내고 있었습니다. “윙~~” 또 전화벨이 울린다. 그는 고등학교 동창 조기 축구팀의 주장이다. 결혼한지 오래됐고, 초기 축구팀과 인연도 끊었기 때문에 감정을 불러일으키는 것 같았습니다. “네~~형님~오랜만에 전화하셨네요.” 기쁘게 받았습니다. “대윤아, 나 도움이 필요해!” 밝은 형이 진지하게 대답했다. “예, 말씀해주세요.” 문제는 동생 회사 사장이 자신이 사는 집을 도로 확장에 대한 보상으로 받아들이고, 주인 추천을 맡아달라고 했다는 점이다. “아~ 그럼~ 도와줄게” 나는 전화를 끊고 10분도 안 되어 솔직히 후회했다. 오너 추천은 감정평가사들이 가장 꺼리는 작업이다. 토지보상소유자 추천업무는 사업시행자가 선정한 감정평가회사가 사업시행자의 이익을 대표하는 경우에 대비하여 토지소유자의 이익을 증진시키기 위해 만들어진 제도이다. 이 일을 하면서 스트레스를 많이 받습니다. 그래도 누군가에게 도움이 될 수 있으면 해보자는 생각으로 요청을 받아들였습니다. 2. 오너 추천업체 선정 후배 평가자를 배정하고 평가 준비에 들어갔습니다. 우선, 토지 소유자 추천 요건은 보상 대상 토지의 2분의 1 이상을 소유한 토지 소유자 과반수와 전체 토지 소유자 수의 과반수의 동의가 있어야 합니다. 감정인 1명을 추천할 수 있습니다. 총 소유자는 7명이고 그 중 1명이 과반수를 소유하고 있어 4명 이상의 토지소유자와 과반수를 소유한 1명의 동의만 받으면 되었다. 보통 오너를 추천하고 싶은 감정평가사에 동의를 받으러 가는데, 의뢰해주신 분이 동의서를 다 받아 구청에 제출까지 해주셔서 고마웠습니다. 3. 현장조사 구청의 협조를 받아 발주처, 구청 관계자, 사업시행자, 도지사가 추천하는 평가자를 선정하여 현장조사를 실시하였다. 한 시간 일찍 도착해 후배 감정사와 함께 인근 커피숍에서 도로 확장사업의 개요와 필지에 편입되는 면적, 이용현황 등을 확인한 뒤 현장으로 갔다. 주인은 이미 모였습니다. “안녕하세요~ 저는 오너님의 추천을 받아 미래새한감정평가㈜ 감정사 오대윤 입니다.” 인사가 끝나자마자 주인들은 땅값이 얼마나 더 나가야 하는지 열성적으로 설명했다. 일부 소유자는 눈물을 흘리며 좋은 평가를 요구합니다. 실제로 그들이 주장하는 내용 중에는 감정가에 반영되지 않는 것도 있고, 토지보상법상 불가능한 요구도 있지만, 가장 중요한 것은 그 요구를 들어주는 것이다. 살던 곳에서 쫓겨나는 게 얼마나 힘든 일인지 가늠할 수 없지만, 적어도 합리적인 가격으로 보상을 받고 나갈 수 있도록 해야 한다. 편입된 토지 중 일부 현황 도로는 사실상 사유도로로 인근 토지 감정가의 1/3의 가격으로 보상됩니다. 따라서 작은 면적이라도 민감한 사항이기 때문에 구청에 실태조사를 의뢰하였고, 방해조사 및 친선조사를 마치고 회사에 복귀하였습니다. 4. 감정서 작성 현장조사 및 조사결과 접수 후 2주 동안 대략적인 토지가격, 장해물, 영업권 등을 산정한 후 사업시행자와 감정인 간 협의과정을 거친다. 도지사가 추천한 감정인을 따랐다. 토지보상법은 3인의 감정평가액이 10% 이상 차이가 나면 감정을 무효로 하고 재평가하도록 규정하고 있다. 오너추천업체로서 적정가격이 허용하는 범위 내에서 최고가격을 지불해야 했기 때문에 가격 조정 과정이 쉽지 않았으나, 다양한 의견을 통해 최종 가격을 산정하였습니다. 이를 바탕으로 감정서가 작성되었으며, 심사과정을 거쳐 감정서가 구청에 전달되었습니다. 5. 마무리 가격이 확정된 후 집주인에게 전화해서 가격이 어떻게 나왔는지 설명하고 작업을 마쳤습니다. “평가자님~ 정말 감사합니다” 최선을 다했고, 만족해하시는 주인님을 보면 프로다운 만족감을 느끼는 순간입니다. 발생하는 경우를 많이 봤습니다. 안타깝게도 자신의 재산 전체 등 부동산이 공익을 위해 인정된다면 감정사가 할 수 있는 일은 적절한 가격으로 보상금을 계산하는 것이라고 생각합니다. 대부분의 경우 주인이 어떤 가격을 지불하더라도 주인이 생각한 금액보다 적게 나오는 것이 현실이다. 감정평가사가 산정한 금액은 객관적인 상황에 근거한 것으로, 토지소유자의 주관적인 가치나 사업으로 인한 개발이익이 반영되지 않기 때문입니다. 금액이 아니기 때문이죠. 과거 LH 토지보상 투기 문제를 보면서 정말 부당하게 토지를 빼앗아가는 사람들을 이용하려는 사람들이 있었다는 점이 안타깝습니다. 그들이 빼앗으려는 이익이 국민의 소중한 세금이라는 사실을 잊지 않았으면 좋겠습니다. 부동산 투자와 투기의 차이점은 시세차익을 위해 사용하지 않을 부동산을 구입한다면 이를 투기라고 정의하고 싶습니다. 부동산 가치평가의 최전선에서 활동하는 감정인으로서 정당보상을 위해 법의 사각지대를 최소화하는 입법을 통해 부당한 사람 없이 보상이 이루어지길 바랍니다. #감정요청 #보상평가 #오너추천 #감정 #감정사 #오대윤평가자 #오감사합니다