안녕하세요 여러분, 벌써 가을의 시작이 지나가고, 일교차가 가장 심한 시기가 며칠 남지 않았습니다. 물론 추석이 너무 빨리 다가오는 것 같습니다. 아무튼 남은 8월 잘 마무리하시고, 풍성한 추석 맞이하시길 바라겠습니다. 오늘은 부동산 이야기입니다. 주택담보대출의 가계자금과 사업자금에 대해 포스팅하겠습니다. 우리가 흔히 가계자금이라고 부르는 것은 일반 금융기관의 정부 규제에 따라 DSR 규제를 받습니다. 가계자금은 기업이나 사업에 필요한 자금이 아닌 개인의 생활과 관련된 담보대출을 말합니다. 반대로 자영업자가 사업 목적으로 부동산을 담보로 빌리는 자금을 사업자금이라고 합니다. 동일한 주택이라도 차입자의 자금 사용 목적에 따라 대출상품이 다르게 적용됩니다. 앞서 가계자금은 정부 규정에 따라 DSR 규제를 받는다고 밝혔습니다. DSR은 총부채 원리금상환비율, 즉 대출을 원하는 사람의 소득 대비 총 금융부채의 원리금 상환비율을 말한다. 내가 가지고 있는 총부채의 원금과 이자입니다. 총액이 총 수입의 40%를 초과하지 않는 경우에만 대출을 받아야 한다는 규정이 있습니다. 따라서 가계대출에 있어서는 대출한도보다 소득으로 DSR을 충족하는지 여부가 더 중요합니다. 반대로, 개인 사업자로서 주거용 부동산 대출을 받는 경우에는 DSR 규정이 적용되지 않습니다. 사업소득으로 대출 이자를 상환할 수 있는지 여부만 평가됩니다. 가계자금은 총부채의 원금과 이자를 합산하여 내 지불능력을 계산하지만, 사업자금은 총부채 중 원금을 제외한 이자를 갚을 수 있는 능력을 계산합니다. 대출능력만 계산하기 때문에 DSR보다 더 많은 최대심사를 받으실 수 있습니다. 주거용 아파트담보대출의 LTV 비율은 40~80%(투기지역-40%, 투기과열지역-40%, 조정) 최대(80%)(지역-50%, 비규제지역 70%)이다. 올해 3분기에는 시가 6억 원 이하 및 첫 주택 구입자에게만 적용된다. 다주택자, 주택가격이 9억원을 초과하는 경우 대출한도가 줄어든다. 또 다른 규제를 받게 됩니다. 그래서 다주택자이거나 9억 원이 넘는 고가 주택 대출을 받고 싶다면 LTV 40% 금리로만 대출을 받을 수 있다. 반대로 사업자금은 다주택자도 사용할 수 있으며, 15억원이 넘는 고가주택이라도 최대 한도는 80%다. 가계자금과 사업자금도 상환방법이 다릅니다. 일반적으로 DSR이 적용되는 가계자금은 이자와 원금을 함께 지불하는 방식으로 분할상환됩니다. 반면 기업대출은 이자만 지불하면 후불상환이 가능하다. 가계자금과 기업자금의 대출금리에는 큰 차이가 없습니다. 그런데 막상 따져보면 가계자금이 좀 더 저렴해지겠죠. 주거용 아파트 사업에 대한 대출을 받으려면 특정 조건이 있습니다. 첫째, 개인사업자만 할 수 있고, 법인사업자는 주거용 아파트 담보대출을 받을 수 없다. 다만, 법인사업자라도 직원 숙소로 사용한다면 주거용 아파트 대출도 가능합니다. 개인사업자 등록 기준은 사업 개시 후 3개월이 경과해야 합니다. 신규 사업자라면 해당 사업자의 실제 임대차 계약서를 확인하고, 기타 기존 소득을 참고해 대출을 받을 수 있습니다. 다음으로 매출이 발생해야 하고, 발생한 수입으로 이자를 지급해야 합니다. 지불이 평가됩니다. 기업이 자금을 사용하는 목적은 다음과 같습니다. 가계자금 등 규제는 없지만 기업대출은 사업용으로만 사용해야 한다. 통장거래내역, 세금계산서, 원자재 구매, 기계장비 구매 등 거래명세서. 3개월 이내에 금융기관에 이용증명서를 제출하셔야 한다는 점 기억해두세요.